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政务公开
《榆林市物业服务收费管理实施细则(试行)》政策解读新闻发布会举行
索引号 116108000160825732-G-2021-001480 发布日期 2021-07-23 16:33 发布机构 市政府政务信息化服务中心
标   题 《榆林市物业服务收费管理实施细则(试行)》政策解读新闻发布会举行


       7月16日上午,市政府新闻办举行《榆林市物业服务收费管理实施细则(试行)》政策解读新闻发布会,邀请市发改委价格服务中心主任冯继艳,市住建局房地产市场管理科科长李瑞平,市市场监管局科长王光耀出席发布会介绍情况,并回答公民代表和记者提问。

       发布会由市委宣传部、市政府新闻办冯驿主持。相关人大代表、政协委员、网民代表、社区代表和省驻榆有关新闻媒体及榆林传媒中心记者参加了发布会。


发布辞

榆林市发改委价格服务中心主任 冯继艳

各位代表、各位委员、新闻界的各位朋友:

       大家上午好!欢迎大家参加今天的新闻发布会!首先借此机会,向关心和支持我市发展改革事业与物业服务的媒体记者、社会各界朋友表示衷心感谢!下面,我就《榆林市物业服务收费管理实施细则》(以下简称《细则》)起草背景、总体考虑、主要内容,向大家作简要介绍。

       一、起草背景

       物业服务牵涉千家万户、事关有序发展、影响和谐稳定,越来越成为百姓关注的热点、社会管理的重点。目前全市已取得资质的物业服务企业约1123家(实际开展业务410家),从业人员约7000人;实行专业化物业管理的小区688个,管理面积4110.65万平方米,涉及32万余户,物业管理覆盖率约为65%。物业服务行业的发展,提高了城市管理水平,改善了人居和工作环境,对增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用。

       但与此同时,以收费问题为核心的矛盾不断涌现,突出表现在以下三个方面:一是缺乏有效的价格形成机制。目前我市住宅小区物业收费大多为合同约定(参照原陕西省物价局、住建厅2004年制定政府指导价0.5-1.5元/平方米·月),缺乏更有公信力的收费衡量标准,业主与物业企业之间很难就价格调整达成共识,加之物业服务社会平均成本逐年上涨,导致物业企业减人降成本(我市物业服务企业人力成本占经营成本70%以上)和部分业主拒交物业费形成恶性循环,严重损害了双方利益,亟需通过调整政府指导价标准理顺价格形成机制。二是物业服务及收费透明度不高。我市物业服务企业普遍存在服务标准不明晰、权责划分不明确、经费收支不透明等问题,常常导致部分业主把建设单位遗留的房屋质量等问题归集为物业服务问题,引发诸多矛盾,亟需通过专门文件规范全市物业服务企业收费行为。三是住宅小区停车管理问题突出。我市住宅小区车位租赁、车位管理、地上车位场地使用等收费社会反映强烈,部分小区存在同时由于缺乏明确的临时停车收费政策和收费标准,导致部分车主不愿购买或租用车位,大量挤占小区道路等公共资源,乱停乱放问题较为突出,亟需通过调整停车服务费缓解住宅小区“停车难”“停车贵”等问题。

       二、起草过程和原则

       为深入贯彻落实《陕西省物业服务收费管理办法》,全面规范我市物业服务收费行为,推动我市物业服务企业服务质量显著提升,我委联合市住建局、市市场监管局,在充分调研学习先进经验、依法依规开展成本调查的基础上,制定了《细则》初稿,书面征求市级有关部门意见,先后四次组织召开市级有关部门、人大代表、政协委员、物业服务企业代表、业主代表、专家学者等参加的论证会和专题会,通过网络广泛征求社会意见建议并修改完善后,对《细则》草案进行多次修改完善。经市政府第八次常务会议审议通过《榆林市物业服务收费管理实施细则(试行)》,将于2021年9月1日起施行。

       《细则》坚持的原则是:一是坚持以人为本,以关注民生和构建和谐社会为出发点,把不断提高我市居民生活质量和水平作为根本目的;二是坚持政府指导,注重明确政府指导的责任,提倡业主自治,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争;三是坚持统筹兼顾,在充分考虑业主承受能力的前提下,兼顾物业服务企业的利益,依法依规建立公开、合理、质价相符的物业服务收费机制。

       三、主要内容

       《细则》包括总则、物业服务收费标准的制定、物业服务收费计费方式、行为规范与监督管理、附则,共5章34条。

       (一)《细则》的适用范围

       根据《陕西省定价目录》《陕西省物业服务收费管理办法》的规定,物业服务收费按照物业服务的不同性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价:

       未成立业主大会的住宅小区、保障性住房、房改房、老旧住宅、易地扶贫搬迁安置小区的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,制定了与物业服务等级相对应的基准价。除此之外,其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准,不强制要求执行物业费“一费制”和新的停车服务费标准,是否调整收费标准由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商,通过合同约定。

       (二)指导标准的适用区域

       《细则》适用于榆林市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。物业收费指导标准只适用榆林市中心城区范围内实行政府指导价的物业服务收费行为。其他各县(市、区)可参照《细则》中的物业服务收费指导标准执行,也可根据辖区内实际情况自行制定。

       (三)本次费用调整情况

       1、物业服务费调整情况。现行基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.50元,二级1.20元,三级0.90元,等外0.70元;多层一级0.45元,二级0.40元,三级0.35元,等外0.30元(以上费用均不含电梯费和公摊水电费)。调整后,物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.90元,二级1.60元,三级1.30元,等外1.00元;多层一级 0.70 元,二级 0.60 元,三级 0.50元,等外 0.40元。调整后的物业服务费实行一费制,与现行物业费、公摊水电费、公摊电梯费三项分开收取相比较,按平均值测算(以高层一级为例公摊水电费0.18元/平方米·月、电梯费0.32元/平方米·月),高层住宅物业费平均下降1.2%,多层住宅物业费按省定基准价可上浮40%幅度,实际涨幅与新标准基本持平。

       2、停车服务费调整情况。现行停车服务费按月收费标准为:室内一类150元/辆、二类130元/辆、三类100元/辆;露天一类80元/辆、二类60/辆、三类50元/辆。《细则》简化了服务等级,明确了室内停车场类别及收费标准。室内停车场一类80元/车位·月、二类60元/车位·月。露天机动车停放场所不分类别,停车服务费调整为30元/车位·月。调整后,住宅小区机动车停车服务费室内一类降低47%,二类降低54%,露天降低52%。

       四、需要说明的几个问题

       (一)进一步明确了调整收费标准需履行的程序。

       1、新的物业服务收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求,旨在推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊水电费、电梯费分项收取的方式,实行“三费合一”,物业管理区域内的公摊水电费、电梯费计入物业服务费成本,不再单独另行收取。同时,对我市住宅小区内停车服务费标准进行下调。

       2、物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准应当同时调整。已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且未成立业主大会(业委会)的住宅小区执行新的物业收费政策时,物业企业应当按照《细则》第三十条的规定及时履行调价程序,应当将物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准同时调整,做好新政策的落实。

       3、物业服务企业确需提高服务收费标准。应当按照物业服务等级指导标准和物业服务收费指导标准,在街道办事处(镇人民政府)的组织、指导和监督下,公开真实、完整、有效的相关信息。在物业管理区域内显著位置公示拟调价方案,并就调价方案与业主协商,经“参与表决双过半业主”(细则25条)同意后,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。同时,在同意调整收费标准之日起5个工作日内,持相关证明材料及变更决定到辖区住房和城乡建设部门进行备案。

       (二)进一步明确了物业服务收费标准及服务等级。

       1、实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《榆林市住宅小区物业服务等级指导标准》(榆政住建发〔2021〕133号)规定的服务等级标准,由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级(物业服务达不到三级服务标准的,按等外标准执行),按照有电梯、无电梯分别制定。

       2、物业服务企业依据《榆林市住宅小区物业服务等级指导标准》(榆政住建发〔2021〕133号)确定本物业项目的物业服务等级,确定对应的物业收费标准,在政府指导价范围内与业主通过《前期物业服务合同》或《物业服务合同》确定物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。服务等级需在物业项目所在县市区住建部门进行备案。

       (三)进一步明确了其他收费政策。

       1、装修建筑垃圾清运处置费。建筑垃圾清运处置费实行市场调节价,具体收费标准由双方合同约定。清运处置费不得与物业公共服务费等费用搭车收取,业主或者物业使用人自行清运的,物业服务企业不得强制收取清运处置费。物业企业不得收取装修保证金、砸墙费等费用。

       2、门禁卡收费。新建住宅小区或改造升级实行门禁出入证(卡)管理的住宅小区,应当为业主免费配置不少于3张出入证(卡)。对业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员,物业服务企业可按公示标准收取押金,并在退证(卡)时全额退还。

       3、共用部位广告收益。利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的,所得收益在扣除合理成本之后归全体业主所有,优先用于抵扣物业费或专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

       (四)进一步规范了物业企业收费行为。

       1、物业服务企业不得向业主强制捆绑、强制服务、强制收费,或者只收费不服务、多收费少服务,以及变相收费。业主应当按时足额交纳相关费用,不得拒绝交纳。业主拒不交纳的,物业服务企业可以依法追缴,期间物业服务企业不得减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

       2、物业服务企业接受专营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,也不得以任何理由拒绝业主交纳费用或妨碍业主正常使用专营单位提供的服务。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开,不得损害业主利益。

       3、物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示,公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料,物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。

       4、物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题,需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。根据《细则(试行)》第三十条相关规定,物业服务收费标准调整违反规定程序的,可以向物业项目所在地街道办事处(镇人民政府)反映。根据《价格法》第十二条、三十九条、《中华人民共和国价格管理条例》第十八条,以及《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定,物业企业不履行调价程序执行“一费制”等政府指导价的,可以向市场监督管理部门反映。

       五、明确监管部门职责

       物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则,实行市、县(市、区)分级管理:

       物业收费标准的制定——由市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定榆林市中心城区物业服务收费指导标准。其他各县(市、区)按照《陕西省定价目录》规定的定价权限,可参照《细则》中的物业服务收费指导标准执行,也可根据辖区内实际情况自行制定。

       物业服务标准和管理行为的监管——由市住建局负责制定《榆林市住宅小区物业服务等级指导标准》等物业管理服务政策规定;其他各县(市、区)住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训,加大对物业企业服务质量监督检查,将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理,建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

       物业违规收费问题的查处——由市、县(市、区)市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为,依据有关法律、法规以及规定进行查处。

       下一步,我委将会同住建、市场监管部门,筹备召开物业企业政策培训会,督促物业企业尽快完成调价程序,全面推行物业收费“一费制”,规范物业企业的服务与收费行为,切实提高人民群众的生活品质。

       谢谢大家!


问答环节

       1.市人大代表:物业服务企业调整物业收费标准的方式方法?

       冯继艳:物业企业调整收费需经“参与表决双过半业主”同意,并非以召开业主大会的形式,物业企业可采纳通过上门征求意见、线上系统、业主交纳物业费和停车费时征求意见等方式方法,灵活履行调价程序。

       2.市政协委员:老旧小区加装电梯的物业费如何收取?

       冯继艳:老旧小区改造加装电梯后的住宅物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行,也就是不高于每月每平方米1元;

       3.市政协委员:《细则》有哪些优惠减免政策?

       冯继艳:新《细则》明确了空置房的物业服务费按规定收费标准的70%交纳;空置车位的停车服务费按规定收费标准的60%交纳;未计入产权面积的附属房屋(地下室、储藏室等)不得收取物业服务费;已办理不动产权属证书的附属房屋,其物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。

       4.市人大代表:本次物业费调整最大的特点是什么?

       冯继艳:物业收费全面推行“一费制”。“一费制”的推行从根本上杜绝了物业服务企业捆绑式收费、收费不透明等现象,有效规范了物业服务企业收费行为。

       5.文化艺术报记者:在《细则》的实施过程中,市场监管局有哪些职能?

       王光耀:市场监督管理部门要对不执行政府指导价、违反明码标价规定等价格违法行为,依据有关法律、法规以及规定严肃查处。

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